Democo en Van Roey samen in herbestemming Beringse mijnterreinen

DMI Vastgoed en Van Roey Project, de projectontwikkelaars van de respectieve bouwgroepen Democo (Hasselt) en Van Roey (Rijkevorsel), maken zich op om in de zomer van 2010 een aanvang te nemen met de herbestemming van Beringse mijnterreinen. Het hele project krijgt de naam B-Mine mee. Zowel vergunningstechnisch als financieel zijn alle obstakels weggewerkt, stelt Jacky Scherens, directeur DMI Vastgoed. Uit verschillende hoeken wordt het project, over een tijdsspanne van tien jaar, voor nagenoeg 31 miljoen euro betoelaagd. Met het masterplan is een investeringsbedrag van 172,5 miljoen euro gemoeid. Op de herbestemde mijnterreinen zouden op termijn een 630 jobs worden gecreëerd.

Zowel DMI Vastgoed als Van Roey Project hebben al ervaring met de ontwikkeling van brownfields. Voor beide is het evenwel voor het eerst dat ze de hand aan de ploeg slaan voor de herbestemming van een mijnsite. Het gaat met name om een site van 32 hectaren, die deel uitmaakt van de voormalige mijnterreinen van Beringen.

De achterliggende terril, eigendom van de stad Beringen, mag overigens voor recreatief gebruik mee in het hele project worden betrokken. Dat DMI Vastgoed en Van Roey zowat vijf jaar terug het project door het toenmalige LISOM werden gegund, ten nadele van Interbuild en CFE, heeft vooral met de gehanteerde herbestemmingsinsteek te maken, aldus onze gesprekspartner. De bewuste mijnsite is overigens volledig geklasseerd door de afdeling Monumenten & Landschappen binnen AHROM.

Multifunctionaliteit en interactiviteit troef

B-Mine krijgt een tweeledige invulling, met een woonluik enerzijds, een belevingsluik anderzijds.

Aan de zijde van Beringen-Mijn zal T.V. Be-Mine (49% LRM en 51% Democo/Van Roey) over een tijdsspanne van tien jaar een vijfhonderdtal wooneenheden bouwen, in uiteenlopende vormen (woonerven, urban villa’s, sociale woningen en appartementen). In die residentiële zone, die door een parkzone wordt opgedeeld en via een groene buffer van de voormalige mijngebouwen wordt afgescheiden, worden eveneens een rusthuis annex service-flats gebouwd.

Grootste uitdaging blijft evenwel de nieuwe invulling van de voormalige mijngebouwen met een verzamelde vloeroppervlakte van zowat 150.000 m2. “Belangrijk is dat in het hele project de authenticiteit van de mijngebouwen gevrijwaard blijft. Zo wordt zowat 15.000 m2 op de bovenverdiepingen gereserveerd voor de inrichting van een honderdtal lofts,” stelt de directeur van DMI Vastgoed.

Achter de bestaande KMO-zone, langsheen de Koolmijnlaan, voorzien de projectontwikkelaars in een parking met een maximumcapaciteit van zowat 2.200 wagens. Die zal toegang verlenen tot een 15.000 m2 groot binnenplein, waarrond de mijngebouwen - sommige tot 45 meter hoog - zijn opgetrokken. De panden op het gelijkvloers worden gereserveerd voor retail en horeca. Op de terreinen langsheen de Koolmijnlaan zal de stad Beringen een nieuw stedelijk zwembad bouwen, dat nauw bij het geheel van de werking van de mijnsite zal worden betrokken. De achterzijde wordt ingeruimd voor een halfoverdekte semi-permanente marktplaats. Voorts neemt Beringen zich voor, naast het centrale foyer, een bezoekerscentrum in te richten, dat zich op de Limburgse mijnthematiek zal toespitsen. De stedelijke overheid zal ook het inkomgebouw aankopen om er een deel van zijn administratieve diensten in onder te brengen. De provincie Limburg engageerde zich tot het huren van 34.000 m2 vloeroppervlak voor de huisvesting van een ervaringscentrum rond de werking van een steenkoolmijn.

Eveneens op het gelijkvloers, in de buurt van de retail-zone, komen een indoor-kinderspeeltuin (3.000 m2) en fitness (2.000 m2). Op de bovenverdiepingen wordt 5.000 m2 voorbestemd voor de inrichting van kantoren. Daarbij blijft de aanwezige machinerie als cultureel erfgoed bewaard.

Aan de achterzijde van de site wordt een verhard plein aangelegd voor de organisatie van openluchtevenementen. Rondom worden een aantal lokalen ingetekend voor de huisvesting van kunstenaarsateliers, die voor de nodige interactiviteit met de bezoekers op het plein horen te zorgen. Bedoeling is overigens het fietsknopennetwerk in Limburg via het plein om te leiden en ter plaatse een stoppunt uit te bouwen (met horeca- en overnachtingsfaciliteiten, fietsenverhuur en -herstelling, …). Tevens bestaan plannen om in de buurt van het plein een grote familiesauna in te richten.

“Met diverse hotelketens lopen gesprekken met het oog op de bouw van een hotel op de site, dat zich zowel tot de zakelijke als de vrijetijdsbezoeker zal richten. In de regio heerst momenteel een duidelijk gebrek aan hotelaccommodatie,” meent Scherens. Dat hotel zou alvast een extra-voedingsbodem kunnen vinden in de congressen, seminaries en evenementen allerhande die in de voormalige feestzaal van de mijn zouden doorgaan. Die wordt immers in die optiek verregaand gerenoveerd en tot een nuttige oppervlakte van 2.000 à 3.000 m2 uitgebouwd. Andermaal zal daarbij de authenticiteit van de site ten volle als voornaamste lokmiddel worden aangewend.

Betoelagingsproblematiek uit de voeten

Dat de bouwwerkzaamheden uiteindelijk ruim vijf jaar na het gunnen van het herbestemmingsdossier van start zullen gaan, heeft te maken met de betoelagingsproblematiek. De herbestemming van een mijnsite brengt immers renovatiekosten mee die zich niet onmiddellijk in economisch rendement vertalen (zoals bijvoorbeeld voornoemde machinerie of de schachtkokers, nvdr.).

“Het hele betoelagingsdossier is inmiddels rond zodat de realisatie van het project wellicht tegen de zomer van 2010 van start zal kunnen gaan. Het hele renovatieproces zal tien jaar in beslag nemen,” zo nog Scherens.

Via Monumenten & Landschappen, kent het Vlaams Gewest een restauratiepremie van 15 miljoen euro toe, gespreid over tien jaar. LISOM, inmiddels onder de vleugels van LRM tot Limburg Sterk Merk herdoopt, maakt 11,74 miljoen euro vrij die hoofdzakelijk zullen worden aangewend voor infrastructuur- en renovatiewerken ten bate van het grote publiek. N.V. Mijnen, eveneens onderdeel van LRM, reserveert 3,4 miljoen euro voor het wegvlakken van de negatieve effecten van de vroegere mijnwerking. Beringen-Stad, ten slotte, komt met 600.000 euro over de brug voor de ondersteuning van de aanleg van het openbaar terrein. Tevens werden financiële afspraken gemaakt rond de meerwaarden van de grond die als gevolg van het project zal worden gecreëerd.

“Eens op kruissnelheid zal het project de regio in en rond Beringen een bijzondere economische impuls bezorgen,” weet Jacky Scherens.

“Alleen qua tewerkstelling, zouden op termijn een 630-tal jobs worden gecreërd,” wordt daar tot slot aan toegevoegd.